关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，收紧信贷闸门，给房地产市场降温，挤压房地产泡沫。其中规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
121号文出台后，引起了房地产商的激烈反对。业界称之为“10年未有之铁律”，是对房地产界的“整肃令”，“房地产界的严冬到来”。
在121号文件发布后第4天出任全国工商联住宅产业商会轮值主席的任志强，充当了讨伐该政策的反对派领袖。《“冬天”来了》和《仇富政策》是他提交给中国房地产信贷政策论坛的两篇文章，被称之为声讨121号文件的檄文。任志强评价121号文件是一项“仇富”政策。他说，仇富不仅指对富人的仇视，而在于政策的出发点和行为约束，是限制、约束人们从贫穷走向富裕。他在《仇富政策》的结尾总结陈词：央行限制消费和仇富的政策，只会给中国经济发展带来不良影响，并且动摇人民对致富和小康的信心。
当时有这样一个场景，令人印象深刻，因为它标志着房地产商集团与政府的政策博弈公开化。地点是北京阜成门外的国宾酒店，活动名称“中国房地产信贷政策论坛”，主题是银行家和房地产商的对话，赞助人是房地产商。一些央行官员出席了这次活动，但活动的主角是京城的地产大佬们。对话演变成了对121号文件的声讨，银行家们无论是气势还是声浪，都矮了半截。群情激愤的房地产商向央行集体示威。
在房地产商的推动下，全国工商联草拟了一个报告，将业界的意见上报国务院。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。出于保增长的考虑，在遭到来自房地产界的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被时任建设部部长的汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。
基于一种全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。在中国房地产业20多年的发展历史上，国务院第一次对这个行业作出这样的肯定。这在房地产商当中引起了一片欢呼，他们纷纷表示“中国房地产将迎来新的春天”。18号文的出台被视为房地产商集团的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起为一支不可忽视的民间力量，并具备了与政府进行公开博弈的实力。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求立即就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“8·31大限”。
2004年，商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%。社会上对高房价的不满在升级。中国社科院金融研究所的易宪容发表了那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，警告说：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”
严峻的形势促使政府加强对房地产行业的宏观调控。2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》出台，业界称之为“国八条”。文件要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力，则要追究领导责任；2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，重点是“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。
这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。在宏观调控政策的压力下，房地产市场只是出现了短暂的观望，政策效应淡化后，房价并没有如预期的那样降低，而是有更多的消费者加入购房大军中，造成房地产交易量的“井喷”现象，进一步抬高了房价。房地产领域的三大问题——大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱，并没有从根本上得到解决。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施（简称“国六条”）。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售