开收益测算表。他的目光在那些数字上快速扫过，作为在行业里浸淫二十年的老江湖，几乎瞬间就心算出了结果。他的手指在桌面上轻轻敲击了两下，抬起眼看向宁致君，眼神里多了几分深意。
“六千四百八十三万……”郑耀明缓缓念出这个数字，语气平静但带着审视，“这是你那个城东项目，完全清算后的预期总收益？”
“是预期总收益。”宁致君迎着他的目光，语气同样平稳，“按当前销售进度和价格测算，保守估计。实际可能更高。”
“一千五百万投入，预期超过六千万的回报。”郑耀明身体微微前倾，目光如炬，“宁总，这个数字，超出了我的想象，放在任何一家公司的投资报告里，都足够亮眼。”
坐在旁边的小周快速在笔记本上计算着，作为投资负责人，他太清楚这个数字意味着什么。他抬起头，语气里难掩惊叹：“郑董，宁总，这回报率……相当惊人。在房地产行业，这样的项目可遇不可求。”
郑耀明没有接话，而是翻开那份商业计划书。他看得很慢，很仔细，时不时停下，手指在某个段落上轻点，若有所思。
十分钟后，他合上计划书，靠进椅背，目光重新落在宁致君身上。这一次，那目光里的审视少了，多了几分真正的、近乎震撼的认真。
“用WH项目的成功和未来收益做背书，撬动上海的合作。”郑耀明缓缓说道，“宁总，你这个思路……很务实，也很高明。”
“不是高明，是顺势而为。”宁致君迎着他的目光，“郑董，您在WH给我机会，我们一起做出了城东这个标杆。现在，我想用这个标杆带来的收益和信誉，和您一起，在上海做一个更大的标杆。”
他顿了顿，身体微微前倾：“我的计划很简单。WH项目的收益，在未来12-18个月内会陆续到账。我可以将这些收益，定向投入到我们在上海的合作中。第一期，我可以拿出四千万现金，作为‘十六铺城市更新前期孵化基金’和项目公司的启动资本金。后续，WH的收益进来多少，我就投进来多少。”
“而您，”宁致君看着郑耀明，“用您在SH的平台、资质、团队和信用，控股并主导这个项目。我们复刻WH的模式，但做得更深、更精、更有影响力。您得到的是进军上海的第一个旗舰项目，我得到的是跟随您学习、并分享收益的机会。”
老陈忍不住开口，语气认真：“宁总，您这个‘前期孵化基金’的设计很专业。两千万做深度调研、概念方案、绑定关键方，这确实能把项目从‘要不要做’推进到‘该由谁来做’的轨道上。但四千万……作为启动资金，在SH这样的市场，有把握吗？”
“作为启动资金，够了。”宁致君看向老陈，语气笃定，“陈总，我测算过。十六铺那个地块，如果按历史街区保护更新的模式做，前期不需要像住宅大盘那样砸几十个亿拿地。我们可以用‘城市更新协议出让’或者‘带方案挂牌’的方式进入，前期资金压力会小很多。四千万资本金，加上郑董公司的信用背书，足够撬动第一阶段了。”
小周快速在笔记本上计算着，然后抬头看向郑耀明：“郑董，如果按宁总这个方案，我们的风险确实可控。他出资金承担前期勘探风险，我们出平台和信用。项目成了，是我们进军上海的标杆；即使前期遇阻，损失也有限。而且……”
他顿了顿，看向宁致君，语气里带着欣赏：“宁总用WH已经验证成功的收益来做这个事，说明他不是在赌博，是有扎实的现金流和成功案例做支撑的。这比很多只有热情、没有底牌的年轻人，要靠谱得多。”
郑耀明沉默了。他端起茶杯，慢慢喝着，目光看向窗外。外滩的建筑在午后的阳光下泛着历史的光泽，海关大楼的钟声隐约传来。那是SH的脉搏，是这个国家经济最活跃的心脏。
他想起在WH，第一次见到宁致君时的情景。那个十九岁的年轻人，拿着一份“生态社区”的方案，说要投资一千五百万。那时他觉得这孩子有点狂，但看着他在董事会上从容应对的样子，又觉得或许可以一试。
然后，城东项目做成了，均价卖到六千五，成了WH的标杆。
现在，这个年轻人坐在他面前，拿着WH项目预期六千五百万的收益测算，说要和他一起，在上海的十六铺，做一个“城市记忆”复兴的标杆。
历史在重演，但舞台更大，筹码更重。
“一周。”郑耀明终于开口，放下茶杯，看着宁致君，“这个方案，我要带回公司，上会讨论。一周后，我给你答复。”
他顿了顿，补充道：“但宁总，我要提醒你。上海和WH不一样。这里的规则更复杂，对手更强大，容错率更低。就算合作，前面也是条硬仗。你有这个心理准备吗？”
宁致君站起身，伸出手，目光坚定：“郑董，在WH，您给了我一次机会，我做出了一个标杆。在上海，请您再给我一次机会，我们一起，做出一个更大的标杆。”
郑耀明看着眼前这个年轻人，看着他眼里的光，看着他