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严领导看着方案，和陈学兵走到厂区西侧的休息亭。
亭外是刚平整好的二期项目工地，黄土漫天，亭内两张摺叠椅、一张简易木桌，任颖给两人各递了瓶矿泉水，便识趣地退到远处，市里随行的人见俩人说话，也在远处不再靠近。
陈学兵亦表情郑重，静静等着严领导发言。
「过了初步研判」，严领导刚才说出的六个字看似轻飘飘，也不像最终拍板，实际上这个结果来非常不容易。
石库门改造这件事，在他搬迁到上海之时市里就有一定许诺，改造方案他也早就交上去了，可一直拖啊拖，拖到了上广电n的投资的日期确定，也就是这个月，市里才真正给了明确态度：这个项目可以给股安做。
然後就是项目涉及的相关部门讨论。
刚一落实下去，问题就一个个浮出水面。
因为项目横跨两区，卢湾（巨鹿路石库门别墅地块）和静安（南京西路商业地块），静安、卢湾为税收分配互不相让。
卢湾以「石库门保护优先级更高」为由，要求提高商业地块占比至40%，否则拒绝配合拆迁；ja区则坚持「南京西路商业价值核心」，要求独享65%税收，谈判陷入僵局。
这40%和65%可不是一回事。
卢湾的意思是石库门项目如果全做成别墅，是一次性买卖，缺乏商业的长期税收，要求把40%石库门房屋规划为小型商业，小型精品超市、美容pa、高端酒窖、会所、茶室之类，让入驻商家长久给辖区缴税。
这麽一来，户型规划完全不统一，项目的整体下沉开发计划会受很大影响。而静安这边，因为石库门项目是一个整体立项、整体报批、整体核算税收的项目，并非独立项目，所以他们认为自己的南京西路占大头，要项目开发总利润所缴增值税和企业所税的65%。
一个图商家税，一个图项目税，而且项目税份额方面互相还有冲突，卢湾并不同意静安的65%，要求按55/45分。
另外，文物局提出「177套石库门单元需保留70%的内部梁柱结构」，直接推翻了原来「留皮去胆」的改造方案。
如果按此执行，建设成本至少增加15亿，而且别墅实用面积会大幅缩水。
拆迁还没开始，争端就已经来了。
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「两区和文物局的问题解决方案，就是这些？」严领导很快找到了重点，指着一页问道。
「对。」陈学兵见条款狭长，简单解释道：「我们建议，税收按建设进度与运营贡献双维度分配，建设期按地块面积静安60%、卢湾40%，运营期按实际营收，即商业地块归静安、别墅及文化中心归卢湾，同时承诺三年内每年向文化研究中心投入5000万运营资金，由卢湾文物局主导。」
「另外，我们邀请文物局专家实地考察，按照梁柱加固内部空间重构的折中方案，保留核心梁柱并采用加固梁技术，既符合保护要求，又不影响内部户型设计，同时我们承诺把三套别墅无偿改造为石库门文物陈列馆，交由文物局管理。」
三年5000万，总共1.5个亿，外加三套别墅，买下三方许可。
这1.5亿是交给卢湾文物局的，既是给税收吃亏的卢湾使用，而卢湾文物局又是市文物局的下属单位，相当於一笔钱安抚两方。
而石库门文物陈列馆在卢湾境内，可以供人参观，算是有一定长期收益，也是旅游景点，又是一个让双方受益的举措。静安这边，到想要的税收。
至於什麽梁加固技术，那是本身就要做的，无非是让文物局的要求看似到满足而已。
严领导听完他的话仍耐心把方案看完，而後拧开面前的水瓶喝了一口，指尖敲了敲陈学兵递来的石库门项目方案，说道：「方案我粗看了，两区税收分配和文物局的问题，你想挺周全，但有两个问题，你可能没踩透。」
「嗯。」陈学兵坐直身体，静等下文。
「先说说税收。」严领导翻开方案第二页，指着「运营期按实际营收分配」的条款：「你想让商业地块归静安、别墅归卢湾，想法是好，但『实际营收』怎麽界定？南京西路商场卖的货里，有多少是石库门别墅业主消费的？这笔帐算清吗？静安会说，没有南京西路的商圈流量，你的别墅卖不上高价。」
陈学兵眉头微挑，刚想开口，严领导又摆摆手：「再看文物局，你可能不清楚，区文物局不是条条上的，是块块上的，卢湾文化广播影视管理局加挂卢湾区文物局牌子，是区政府组成部门，市文物局和区文物局是指导关系，不是隶属关系，你把补贴都给了卢湾，市文物局那边，怎麽交代？」
这番话戳中了陈学兵的疏漏。
说实话，他是有点轻敌了，没做太详细的准备。
科技板块那边他最近玩太顺了，技术攻克无非是资源的问题，可回到房地产这边，要平衡的是人心。
人心复杂且多变，靠先知无法处理的东西太多了。
他端
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