勇气和魄力的做法。骆锦星想出了一个变通的办法——“补偿贸易”，即政府出地，港商出钱，合作建房，利润分成。
出租土地毕竟是违反宪法的，为了给自己找顶保护伞，骆锦星向马列主义“祖师爷”列宁求助。他在《列宁选集》“住宅问题”一节中发现，列宁曾引用恩格斯的话说：住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。
骆锦星耍的这个“花招”得到了上级领导的认可，领导还补充说：马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说过“剥夺地产，把地租用于国家支出”，你们就先试试看吧！
和港商合作的消息传出去之后，一个叫刘天就的港商最先来到深圳投资。骆锦星与他洽谈，双方一拍即合。骆锦星起草了两页多纸的“补偿贸易”协议，由深圳方面组织施工，刘天就在香港销售房子。
利润分成一开始提的是“三七开”，但骆锦星了解到，在香港只要有地，银行就给贷款，等于只要付清地价，建筑费用由银行出，所以，地价成本占香港房地产总投资的七成。他试探性地对刘天就说：“三七开不行，要干就85：15，我们拿85%，你拿15%。”没想到，刘天就爽快地答应了，“行！”
1980年1月1日，双方签订了合同。一周后，骆锦星受命组建深圳、也是全国第一家房地产公司——“深圳特区房地产公司”。这时，离深圳特区成立还有8个月零18天。
骆锦星与刘天就合作开发了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。设计图纸刚刚出炉，项目还没有正式动工，刘天就已经在香港开始预售，均价为2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。并且，一次性付款有9.5折优惠，购房落户，每户享有3个户口名额。结果房子被抢购一空，深房公司赚到了500多万元。土地真的变成了黄金！
作为土地使用制度改革的先行者，骆锦星遇到的阻力和风险是我们今天难以想象的。他刚和刘天就签订合同，就有同事对他说：“你胆子不小啊！这是违反宪法的，要是有第二次‘文化大革命’，你就跑不掉了。”一些人指责他：“深圳的干部、群众都没房子住，你这个房管局长反倒去为资本家建安乐窝。”还有人公开宣扬：“深圳发生了惊天卖国案”，更有甚者，指名道姓地批评骆锦星。有的报纸刊登文章——《旧中国租界的由来》，实际上是影射骆锦星搞的“土地出租”就是“租界”。
尽管遇到这么大的阻力，土地使用制度改革这只轮子还是越转越快。“补偿贸易”的房地产利润，需要房子建成后才能拿到，周期要两三年；而合作盖房，即使房子盖成了，也只能先分到房，拿不到现钱。对于急需建设资金的深圳来说，“远水解不了近渴”。
骆锦星和同事们经过研究，大胆提出收取土地转让费，让外商独资开发。计划的第一步是在罗湖开发0.8平方公里，拿出40万平方米的土地，收取土地转让费。当时，一位深谋远虑的市领导提出，将“土地转让费”改为“土地使用费”，听起来没那么“刺耳”，也可以减少一些不必要的争论。这就是今天我们耳熟能详的“土地使用费”一词的源起。
在罗湖地区，深房公司引进外商独资开发了10个房地产项目，出租土地4.54万平方米，收取土地使用费2.2亿港元，吸引外商投资40亿港元。90万立方米的罗湖山被夷平了，罗湖地区0.8平方公里的土地平均增高了1.07米，最低洼处增高了4米。国商大厦、国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等建筑相继拔地而起。依靠土地使用费收入，深圳进行了大规模的基础设施建设，为特区的崛起奠定了坚实的基础。
1980年8月，全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，对深圳自下而上的土地使用制度改革进行了自上而下的肯定，“国有土地有偿使用”的原则和通过“外商独资、合资、合作”等方式开发土地资源的做法，以法规的形式得到了认可。
同年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。”各地的房地产开发公司在原有的“统建办”的基础上纷纷成立。
次年，在国务院副总理谷牧同志的支持下，国家建工总局局长肖桐和建设银行行长武博山共同创办了第一家全国性的房地产企业——中国房屋建设开发公司（1987年更名为中国房地产开发总公司，1993年更名为中国房地产开发集团公司）。20世纪80年代，中房公司一度是中国房地产业的龙头企业。当时，全国的房地产开发量最高时是1年1亿平方米，而中房公司1年的开发量是2000万到2200万平方米，占到20%以上。
同样是在1981年，内地第一家物业公司成立了。率先引进物业管理的住宅小区就是骆锦星的深房公司与港商刘天就合作开发的东湖丽苑。
1982